전세 재계약을 앞두고 있다면, ‘확정일자’와 ‘우선변제권’에 대해 반드시 알고 넘어가야 합니다.
이 두 가지는 여러분의 전세금을 지키는 가장 핵심적인 보호장치입니다.
이는 집주인의 부도나 경매 상황에서도 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 의미하기 때문에,
정확하게 알고 준비하는 것만으로도 막대한 손해를 막을 수 있습니다.
오늘은 전세 계약 갱신 시 반드시 체크해야 할 확정일자와 우선변제권의 순위 결정 기준을 쉽고 명확하게 정리해 드립니다.
1. 확정일자란?
확정일자는 전세계약서에 날짜를 명확히 표시하고 다음의 방법으로 신청합니다.
이 확정일자를 기준으로 ‘우선변제권 순위’가 정해집니다.
📌 예시:
2025년 5월 9일에 확정일자를 받았다면, 이후 그 집에 압류·경매가 들어가더라도 이 날짜 기준으로 전세금 반환 우선순위가 결정됩니다.
⚠️ 확정일자의 중요성
- 경매 또는 파산 시 전세금 반환 가능성을 크게 높여줍니다.
- 다른 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있는 법적 보호 수단입니다.
- 확정일자가 빠를수록 우선순위가 높아지며, 후순위일수록 돌려받기 어려워집니다.
📌 신청 방법
- 오프라인: 관할 기관(주민센터) → 임대차 계약서 원본 지참 → 확정일자 도장 받기
- 온라인: 인터넷등기소 접속 → 로그인 후 정보입력 → 전자 도장 발급
2. 전세 재계약 시 유의사항
전세 재계약을 할 경우, 기존 계약과는 별개의 계약으로 간주됩니다. 따라서 꼭 다음을 지켜야 합니다.
📌 재계약 시 체크리스트
- 새 계약서 작성
- 새 확정일자 반드시 발급
- 전입신고 유지 여부 확인
- 보증보험 가입 여부 검토
❗ 기존 확정일자는 자동 연장되지 않으며, 새로운 계약에 대해 다시 확정일자를 받아야만 우선변제권이 유지됩니다.
❗ 전세 재계약은 단순히 ‘연장’하는 것이 아니라, 보증금을 다시 보호하는 절차입니다.
✅ 확정일자를 다시 받아야 하는 경우
1) 전세 재계약 시 계약서 새로 작성한 경우
- 기존 계약 종료 후 새로운 계약서를 작성해 재계약을 했다면 → 반드시 확정일자를 새로 받아야 !
- 이유: 최초 계약과 다른 ‘새로운 계약’으로 간주되어 새로운 권리순위 발생
2) 계약 내용에 큰 변동이 있을 때
- 보증금 변경, 주소 변경, 세입자나 임대인 변경 등 → 확정일자 다시 필요
√ 갱신이 아닌 보증금 상승 등 주요 계약 조건을 변경하여 재계약을 하고 새롭게 확정일자를 받는 경우라면 최초 확정일자의 효력은 상실되고 새로 받은 확정일자가 적용될 가능성이 높습니다.
❌ 확정일자를 다시 받지 않아도 되는 경우
- 전세 보증금이 동일한 경우
- 전세 보증금이 감액된 경우
- 계약이 단순히 갱신되어 변경사항이 없을 경우
3. 확정일자와 우선변제권 순위
전세 보증금을 지키는 데 가장 중요한 기준은 바로 우선변제권입니다.
확정일자는 이 우선순위에서 핵심 역할을 합니다.
✅ 우선변제권 순위란?
우선변제권은 경매 시 돈을 받을 수 있는 순위를 말합니다.
전세 보증금을 지키는 데 가장 중요한 기준은 바로 우선변제권입니다.
확정일자는 이 우선순위에서 핵심 역할을 합니다
전세 세입자가 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 우선권을 갖기 위한 조건은 다음과 같습니다.
🥇 우선순위 결정 원칙
- 전입신고 + 확정일자 + 실제 거주를 모두 충족해야 대항력 + 우선변제권을 가집니다.
- 동일한 조건의 임차인이 여럿일 경우 → 확정일자 받은 순서대로 우선순위가 결정됩니다.
- 담보권(근저당 등)과도 경쟁 시, 등기부 기재일과 확정일자 중 누가 먼저냐가 결정 요건입니다.
🥇 재계약 시 확정일자
- 계약서가 새롭게 작성되면, 이는 ‘새 계약’으로 보기 때문에 새로운 확정일자를 받아야 우선순위 보호를 받을 수 있습니다.
- 묵시적 갱신된 경우에는 최초 확정일자가 그대로 유지됩니다.
❗주의:
→ 기존 계약보다 뒤늦게 설정된 근저당이 있는 경우, 재계약하며 확정일자를 늦게 받으면 우선순위에서 밀릴 수 있습니다.
→ 따라서 재계약일과 동시에 확정일자를 받는 것이 안전합니다.
✅ 한눈에 정리! 확정일자 vs 우선변제권
| 구분 | 확정일자 | 우선변제권 |
| 의미 | 계약서 날짜를 공적 기관에 등록하는 절차 | 경매 시 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리 |
| 효력 발생 | 계약서에 확정일자를 받고 전입신고 시 | 확정일자 + 대항력 + 실거주 시 발생 |
| 재계약 시 처리 | 새 계약서에 대해 다시 확정일자를 받아야 함 | 재확정하지 않으면 후순위로 밀릴 위험 있음 |
4. 결론
| 상황 | 확정일자 필요 여부 | 주의사항 |
| 자동갱신 (계약서 없음) | 필요 없음 | 최초 확정일자 유지됨 |
| 계약서 새로 작성한 재계약 | 필요함 | 바로 확정일자 받기 |
| 보증금 변경 등 계약 내용 변화 | 필요함 | 순위 보호 위해 필수 |
| 확정일자 없이 재계약 | 위험 | 우선변제권 상실 우려 |
5. 요약
★ 재계약 시 근저당 등 임대인의 채무에 변동 사항이 없을 경우 재계약을 하고, 변동사항이 있는 경우 재계약 보단 보증금을 유지하며 갱신하는 쪽으로 합의를 보시는 것이 좋습니다.
★ 이외에도 기존 계약서에 특약 사항으로 변경 조항을 추가하여 날인하는 것도 좋은 방법입니다.
확정일자는 세입자의 보험입니다. 작은 절차 하나로 수천만 원을 지킬 수 있다면, 놓쳐선 안 되겠죠?
