양도세는 주택·아파트, 분양권, 조합원 입주권, 토지 등 부동산 양도 시 그 차익에 대해 부과되는 세금으로, 매매거래 후 직접 신고·납부해야 합니다. 즉, 양도세는 보유한 부동산을 팔았을 때 내는 세금인데요!
집값 전체에 부과되는 것은 아니고, (매도가-매수가)에 각종 경비를 차감한 금액이
'양도차익' 과세표준'이 됩니다.
부동산은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 납부하여야 하며 기한 내 납부하지 않을 경우 가산세가 부과될 수 있습니다.
📌 양도세 과세표준, 세율
📌 양도세 계산방법 1 (필요경비가 없는 경우)
계산식: [양도차익-기본공제 250만 원] - [양도차익*장기보유공제율(1세대 1 주택)] x 세율 - 누진공제
예를 들어 2 주택자이면서 양도차익이 각종 공제를 제외하고 1억이라고 가정하면,
[1억-250만 원(기본공제) X 35%(세율)] - 1,544만 원(누진공제) = 약 1,868만 원이 양도소득세가 되고,
추가로 양도세에도 지방소득세가 부가세로 추가됩니다.
지방소득세는 양도세의 10%인데요! 186만 원이 추가로 부과됩니다.
총 2,054만 원이 양도세로 부과됩니다.
🧮 양도소득세 계산법 2 (필요경비가 있는 경우)
※ 필요경비는 취득세, 중개수수료, 리모델링 비용 등이 포함됩니다.
양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비
양도소득금액 계산:
양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
과세표준 계산:
- 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제(250만 원)
세액 계산:
- 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율
예시:
- 양도가액: 5억 원
- 취득가액: 3억 원
- 필요경비: 2천만 원
- 장기보유특별공제: 5천만 원
- 기본공제: 250만 원
계산:
- 양도차익 = 5억 - 3억 - 2천만 = 1억 8천만 원
- 양도소득금액 = 1억 8천만 - 5천만 = 1억 3천만 원
- 과세표준 = 1억 3천만 - 250만 = 1억 2750만 원
- 세액 = 과세표준 × 해당 세율
💡 절세 팁
- 장기보유특별공제 활용:
- 3년 이상 보유한 부동산은 보유 기간에 따라 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다.
- 1세대 1 주택 비과세 요건 충족:
- 2년 이상 보유 및 거주한 경우, 양도소득세가 비과세 될 수 있습니다.
- 필요경비 철저히 반영:
- 취득세, 중개수수료, 리모델링 비용 등은 필요경비로 인정받아 과세표준을 줄일 수 있습니다.
- 양도 시기 조절:
- 보유 기간이 1년 미만인 경우 세율이 높으므로, 2년 이상 보유 후 양도하는 것이 유리합니다.
- 증여 후 양도 고려:
- 부모에게 증여받은 부동산을 일정 기간 보유 후 양도하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 양도소득세는 언제 신고해야 하나요?
- 부동산을 양도한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고해야 합니다.
Q2. 장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?
- 3년 이상 보유한 부동산에 대해 보유 기간에 따라 6%에서 최대 30%까지 공제됩니다.
Q3. 1세대 1 주택 비과세 요건은 무엇인가요?
- 2년 이상 보유 및 거주한 주택으로, 양도가액이 12억 원 이하인 경우 비과세 됩니다.
Q4. 필요경비에는 어떤 항목이 포함되나요?
- 취득세, 등록세, 중개수수료, 리모델링 비용 등이 포함됩니다.
Q5. 양도소득세를 줄이기 위해 어떤 전략이 있나요?
- 장기보유, 1세대 1 주택 비과세 요건 충족, 필요경비 철저히 반영, 양도 시기 조절 등이 있습니다.
더 자세한 정보나 개인 상황에 맞는 절세 전략이 필요하시면 세무 전문가와 상담하시기를 권장합니다.
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